Bebauungplan

Das örtliche Gesetz mit Rechtswirkung für alle

Als "verbindlicher Bauleitplan" setzt der Bebauungsplan rechtsverbindlich fest, wie die einzelnen Grundstücke – also auch die privaten – zu nutzen und zu bebauen sind.

Der Bebauungsplan erfasst, im Gegensatz zum Flächennutzungsplan, nur Teilgebiete der Stadt. Sein Geltungsbereich hängt also von der jeweils zu lösenden Planungsaufgabe ab.

In der Regel besteht der Bebauungsplan aus einer Planzeichnung, die durch textliche Festsetzungen ergänzt wird.

Zu jedem Bebauungsplan gehört außerdem eine Begründung. Dort müssen die Ziele und Zwecke des Bebauungsplans erläutert werden. Außerdem enthält die Begründung Hinweise auf die wichtigsten Auswirkungen des Plans und auf die zur Verwirklichung nötigen Maßnahmen. Die Begründung zum Bebauungsplan ist also eine wichtige Informationsquelle.

Der Bebauungsplan wird von der Stadtverordnetenversammlung als Satzung beschlossen. Das heißt: der Bebauungsplan ist ein Ortsgesetz, und daher für alle rechtsverbindlich. Er ist der rechtliche Rahmen der städtebaulichen Planung. Mit seinen Festsetzungen werden Grenzen und Inhalte des Eigentums des Einzelnen bestimmt. Er kann deshalb auch Entschädigungsansprüche begründen.

 

Ein Bebauungsplan besteht aus Planzeichnug und textlichen Festsetzungen

 

Die Aussagen, die ein Bebauungsplan enthalten kann, sind in § 9 des Baugesetzbuches abschließend geregelt. Dort gibt es zum einen den Katalog der Festsetzungen, die überhaupt in einem Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen möglich sind. Weiter gibt es – wie beim Flächennutzungsplan – Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen von Festsetzungen, die nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffen wurden.

Der vollständige Katalog in § 9 BauGB umfasst 26 Punkte. Unter anderem werden folgende Festsetzungsmöglichkeiten genannt:

• die Art und das Maß der baulichen Nutzung,
• die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen,
• Mindest- und Höchstmaße von Baugrundstücken,
• Flächen für Nebenanlagen (wie Garagen und Spielplätze),
• Flächen für den Gemeinbedarf (wie Schulen, Kindergärten),
• Flächen für bestimmte Wohngebäude (sozialer Wohnungsbau, Gebäude für besonderen Wohnbedarf),
• die verschiedensten Verkehrsflächen (wie Fußwege, Parkplätze),
• Flächen für Ver- und Entsorgungseinrichtungen und Leitungen,

Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft.

Zudem sind auf der Ebene des Bebauungsplans Flächen und Maßnahmen zum Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft festzusetzen. Der Nachweis, dass die Eingriffe in den Naturhaushalt ausgeglichen werden können, erfordert im Geltungsbereich eines Bebauungsplans in der Regel größere Flächen, in denen Begrünungsmaßnahmen usw. vorzusehen sind. Oft reicht das eigentliche Baugebiet für diese Maßnahmen nicht aus. Die Stadt kann Festsetzungen für Ausgleichsmaßnahmen auch an anderer Stelle als am Ort des Eingriffs treffen. Damit werden zum Beispiel Ackerflächen auch in der weiteren Nachbarschaft des Baugebiets dem Bebauungsplan für Pflanzmaßnahmen zugeordnet.

Daneben können – zum Beispiel mit der jeweiligen Unteren Naturschutzbehörde – Maßnahmen auch vertraglich gesichert werden.

Über diese Festsetzungen hinaus können die Bundesländer bestimmen, dass Regelungen, die auf Landesrecht beruhen, ebenfalls in einem Bebauungsplan festgesetzt werden können. So können in Hessen aufgrund der Bauordnung Festsetzungen über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen, wie Dachneigung, Fassadenmaterial, Einfriedungen usw., Bestandteil eines Bebauungsplans sein.

Die Festsetzungsmöglichkeiten bieten naturgemäß einen großen Spielraum und ein entsprechend großes Diskussionsfeld in gemeindlichen Gremien und bei der Bürgerschaft. Dabei sollte man sich aber immer klarmachen:

• Ein Bebauungsplan soll über viele Jahre die städtebauliche Entwicklung in einem Gebiet regeln. Manches, was heute im Mittelpunkt des Interesses steht ist in einigen Jahren nicht mehr aktuell.
• Viele dieser Planinhalte sind bereits durch andere Gesetze, Verordnungen und Regelwerke (teilweise kompetenter als im Bebauungsplan) gesichert.
• Unter Umständen ist es besser, Ziele, die für zahlreiche Plangebiete gelten sollen, durch Satzungen für das gesamte Stadtgebiet zu sichern, um Ungleichbehandlungen zu vermeiden (Baumsatzungen, Zisternensatzungen, Stellplatzsatzungen).

Wichtig ist außerdem, dass die Aussagen des Bebauungsplans im Normalfall keinen Bezug zu bestimmten Grundstücken haben. Und es ist nicht möglich, im Bebauungsplan eine neue Grundstücksaufteilung festzusetzen.

Allerdings werden oft parallel zum Bebauungsplanverfahren die Grundstücke in einem sogenannten Umlegungsverfahren neu geordnet. Da diese Bodenordnung der Durchführung des Bebauungsplans dient, sollten vor allem bei der Ausweisung neuer Baugebiete die möglichen neuen Grundstücksaufteilungen bereits bei der Planung berücksichtigt werden.

Für Neubaugebiete enthält ein Bebauungsplan im Regelfall mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, über die überbaubaren Grundstücksflächen und über die örtlichen Verkehrsflächen. Dann wird vom sogenannten qualifizierten Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB gesprochen. Ein Bauvorhaben kann in diesem Fall durchgeführt werden, wenn es den Planfestsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Vor allem für bereits bebaute Gebiete werden oft Bebauungspläne aufgestellt, die mit Bedacht nicht die genannten Mindestfestsetzungen enthalten. Im Geltungsbereich solcher einfacher Bebauungspläne nach § 30 Absatz 3 BauGB richtet sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35 BauGB.