Maß der baulichen Nutzung

Zwei Zahlen entscheiden über Baumasse und Versiegelung

 

In der Baunutzungsverordnung ist angegeben, wie groß das Maß der baulichen Nutzung in den einzelnen Baugebieten höchstens sein darf. Es finden sich dort Angaben zu

• dem höchstens zulässigen Verhältnis der Geschossflächen zur gesamten Grundstücksfläche = GFZ oder Geschossflächenzahl.
• dem Anteil der Grundstücksfläche, der höchstens bebaut werden darf = GRZ oder Grundflächenzahl, die ermittelt wird, indem die höchstens überbaubaren Teile des Grundstücks zur gesamten
  Grundstücksfläche ins Verhältnis gesetzt werden

Bei allen für das Wohnen wichtigen Baugebieten ist eine höchstzulässige GRZ von 0,4 angegeben. Das heißt, dass 40 Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen.

Und die GFZ macht – wie aus der Tabelle ersichtlich ist – eine recht langsame Steigerung mit. In den Wohngebieten darf auch bei der höchsten Bebauung die Geschossfläche nicht über das 1,2-fache der Grundstücksfläche hinausgehen.

Das ist besonders interessant! Denn auch, wenn auf einem Grundstück höher als 6 Geschosse gebaut wird, kann die gesamte Fläche in den Geschossen nicht über das 1,2-fache der Grundstücksfläche hinausgehen. Das heißt, das Haus wird zwar immer höher – gleichzeitig nimmt aber die überbaute Grundstücksfläche ab und der Abstand zu anderen Gebäuden nimmt zu. Die Nutzfläche bleibt also immer gleich. Hochhäuser bringen von einem bestimmten Punkt an keine höhere Ausnutzung als eine niedrigere Bebauung. Platzmangel ist also kein Argument für Wohnhochhäuser.

Diese Obergrenzen können allerdings überschritten werden, wenn es dafür besondere städtebauliche Gründe gibt und wenn die Überschreitungen ausgeglichen sind bzw. durch besondere Maßnahmen ausgeglichen werden. Es muss eben sichergestellt sein, dass keine Missstände entstehen werden.

Wo das Wohnen nicht im Mittelpunkt steht, werden auch die Ausnutzungsmöglichkeiten größer. Das betrifft insbesondere die Kerngebiete, also die Brennpunkte des städtischen Lebens, so wie Gewerbe- und Industriegebiete.